W dniu 14 maja br. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która dokonała poważnych zmian w zasadach zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Na szczególną uwagę zasługują przepisy przewidujące terminy na złożenie wniosku o zwrot nieruchomości, których uchybienie spowoduje definitywne zamknięcie drogi do odzyskania nieruchomości. W nowelizacji znalazły się również przepisy ułatwiające dochodzenie roszczeń przez dawnych właścicieli nieruchomości i ich spadkobierców. Warto więc zapoznać się z nowymi regulacjami, zwłaszcza że ustawodawca wprowadził dość krótki termin przejściowy na złożenie stosownego wniosku.

Kiedy jest w ogóle możliwy zwrot nieruchomości?

Organ administracji pozbawiając przymusowo określoną osobę prawa własności jej nieruchomości, czyli dokonując wywłaszczenia, powinien wskazać w dokumencie (najczęściej decyzji), jak zostanie ta nieruchomość zagospodarowania po jej wywłaszczeniu (czyli cel wywłaszczenia). W okresie PRL, w szczególności w czasach gierkowskich, ogromna fala wywłaszczeń związana była przede wszystkim z budową zakładów produkcyjnych, osiedli mieszkaniowych oraz szkół. Obecnie wywłaszczenia kojarzymy zaś co do zasady z budową dróg publicznych i samorządowych.

Mimo upływu wielu lat nie wszystkie przejęte grunty zostały zagospodarowane zgodnie z celem, który był podstawą do ich wywłaszczenia. Używając języka ustawy można stwierdzić, iż nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej. W takich sytuacjach dawni właściciele oraz ich spadkobiercy mogą ubiegać się o zwrot takich nieruchomości. Pozytywne i negatywne przesłanki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości zostały uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Tylko 12 miesięcy na złożenie wniosku

Do chwili wejścia w życie omawianej nowelizacji ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewidywała żadnego ograniczenia w terminie złożenia wniosku o zwrot nieruchomości. W praktyce można było spotkać przypadki domagania się zwrotu nieruchomości wywłaszczonej jeszcze przed wojną.

Obowiązujący od 14 maja br. przepis przewiduje, że wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości będzie można zgłosić jedynie w okresie 20 lat od momentu, kiedy ostateczna stała się decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości. Po tym okresie uprawnienie o zwrot nieruchomości wygaśnie.

Z uwagi iż dotychczas dochodzenie roszczeń o zwrot nieruchomości było bezterminowe, konieczne było wprowadzenie przepisu przejściowego dotyczącego wywłaszczeń, w stosunku do których termin 20-letni już upłynął lub właśnie będzie upływał. Nowelizacja przewiduje, że gdy 20-letni termin upłynął przed dniem wejścia w życie nowelizacji (czyli 14 maja 2019 r.) albo gdy od dnia wejścia w życie nowelizacji do upływu 20-letniego terminu pozostało nie więcej niż 12 miesięcy, wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości może zostać złożony w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji, czyli do końca dnia 14 maja 2020 r.

Przykładowo, jeżeli działka została wywłaszczona w 1975 r. pod budowę osiedla mieszkaniowego i mimo tylu lat pozostaje ona niezagospodarowana, generalnie upłynął już 20-letni termin do dochodzenia zwrotu nieruchomości. 12 miesięczny okres przejściowy, która trwa do końca dnia 14 maja 2020 r., przewiduje jednak możliwość złożenia wniosku o zwrot nieruchomości (przesłanka upływu 20 lat nie będzie brana pod uwagę), po jego upływie uprawnienie takie zaś definitywnie wygaśnie.

W tym miejscu zwracamy również uwagę, że przepis przewidujący 20-letni termin przedawnienia nie ma zastosowania do spraw, które toczyły się już w dniu wejścia w życie nowelizacji.

Zwrot udziału w nieruchomości oraz nieruchomości nabytej w drodze umowy

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami zrealizowała również wytyczne wynikające z dwóch wyroków Trybunału Konstytucyjnego z 2015 i 2017 roku.

Po pierwsze, obecnie nie jest już wymagane złożenie zgodnego wniosku o zwrot przez wszystkich współwłaścicieli czy spadkobierców dawnych właścicieli nieruchomości. Jeżeli wniosek o zwrot zostanie zgłoszony przez jednego uprawnionego, starosta zawiadomi pozostałe osoby o możliwości zwrotu udziału w wywłaszczonej nieruchomości.

Po drugie, wprowadzone przepisy przewidują możliwość zwrotu nieruchomości przejętej nie tylko w drodze decyzji, ale również na mocy umowy notarialnej poprzedzającej wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Często bowiem zdarzało się tak, że właściciele zawierali umowy, na mocy których przejmowano ich nieruchomości, albowiem ich przejęcie w drodze decyzji było nieuchronne.

W związku z powyższymi regulacjami przewidziano również przepisy przejściowe. Jeśli bowiem w okresie od dnia 1 stycznia 1998 r. (wejście w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami) do dnia 14 maja 2019 r. (wejście w życie omawianej nowelizacji) organ nie uwzględnił żądania wniosku zwrotu nieruchomości z uwagi na fakt, że z wnioskiem nie wystąpili wszyscy dawni właściciele bądź spadkobiercy, bądź też w przypadku gdy nieruchomość została przejęta nie w drodze decyzji, a na mocy umowy, może ponownie złożyć wniosek o zwrot nieruchomości. Przykładowo więc, jeśli ktoś złożył wniosek o zwrot nieruchomości i otrzymał odmowną decyzję z uwagi na fakt, że wniosek nie został zgłoszony przez wszystkich spadkobierców, może ponownie ubiegać się o odzyskanie nieruchomości. Termin na złożenie ponownego wniosku upływa w dniu 14 maja 2020 r.

Podsumowanie

Część wprowadzonych na mocy omawianej nowelizacji przepisów uznać należy za słuszne.

Poprzednio obowiązujące przepisy, nakładające na wnioskodawcę obowiązek uzyskania zgody na zwrot nieruchomości od pozostałych uprawnionych, często nieznanych mu co do tożsamości i miejsca pobytu, stanowiło nadmierne ograniczenie praw poszczególnych byłych współwłaścicieli wywłaszczonej nieruchomości oraz ich spadkobierców). Jak wskazano zaś w projekcie ustawy, uwzględniając istotę mechanizmu wywłaszczenia, charakter wtórny ma forma pozyskania prawa do nieruchomości, czy to na podstawie jednostronnej decyzji organu władzy publicznej, czy też w drodze umowy zawartej przez właściciela w sytuacji, gdy wie on, że niezawarcie tej umowy doprowadzi do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.

Co do zasady nie można również czynić zarzutu ustawodawcy, że wprowadził przepis ustanawiający dwudziestoletni okres, w którym możliwe jest dochodzenie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, liczony od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Wprowadzone ograniczenie czasowe, jak podniesiono w projekcie ustawy, niewątpliwie wpłynie na zwiększenie pewności co do stanu prawnego nieruchomości przez wyeliminowanie przedłużających się wątpliwości co do zakresu możliwości gospodarowania nieruchomością przez właściwy organ w związku z potencjalnymi uprawnieniami poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców do zwrotu uprzednio wywłaszczonych nieruchomości.

Najwięcej wątpliwości budzi jednak wprowadzony 12 miesięczny termin na złożenie wniosku o zwrot nieruchomości, których wywłaszczenie miało miejsce ponad 20 lat. Warto bowiem zwrócić uwagę, że pierwotnie Sejm uchwalił ustawę przewidującą 3-letni termin na złożenie przedmiotowego wniosku. Senat przyjął jednak poprawkę przewidującą skrócenie z 3 lat do 12 miesięcy wskazanego wyżej terminu na żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, uznając, że będzie to termin wystarczający, zaś Sejm poprawkę tą zaaprobował.

W mojej ocenie przepis wprowadzający bardzo krótki, bo jedynie 12 miesięczny termin na złożenie wniosku o zwrot nieruchomości, może budzić wątpliwości i nie jest wykluczone, że w przyszłości stanie się on przedmiotem oceny jego zgodności z przepisami Konstytucji. Póki co warto jednak prześledzić stan nieruchomości, które były przedmiotem wywłaszczenia, w kontekście realizacji celu wywłaszczenia, oraz jak najszybciej podjąć działania odzyskania nieruchomości. Upływ wskazanego terminu spowoduje bowiem utratę prawa do zwrotu nieruchomości.

 r. pr. Łukasz Papier